264.病例二：精神分裂（139）（第1 / 2页）

首先，就像之前说的那样，人类的文明必然产生于人口极度聚集的大城市，而随着人口不断聚集，整个城市规模也会变得越来越大，同时相对应的，整个城市的配套基础设施也会不断升级翻新扩张，这首先就需要大量的资金，而这个资金的来源就是城市通过兜售土地和依附在土地上的房产来收回的。城市这个怪物最本能的渴望就是自身的领土扩张，和依附于它之上的所有一切东西的资本增值，而它扩张的方式实际上就是一种滚雪球的方式——

首先建好基础设施（先付出成本），想尽办法引入大资本大产业，提供很多的就业岗位，编织、承诺别人很好的发展前景，吸引外地人来本地就业，进而安家落户（卖地，回收成本），而这个城市人变多了，自然需求也增加了，更会产生无数的第三产业需求，那么会吸引企业更加看好这个市场，开更多的店，企业规模变得更大，提供更多的就业岗位——然后人口越来越多，城市将之前卖地的钱继续投入翻新扩建和升级基础设施（继续付出成本），变得更大更豪华更高端，进而吸引更高档次的人口（回收成本），和更高档次的产业，进而进一步的扩张和升级——

这就是一个建基础设施（花钱）→引入产业→吸引人口落户（回收钱）→继续建基础设施（升级版，花钱plus）→引入产业（升级版）→吸引人口（升级版，花钱plus）的过程。你可以清楚的看到，在这个过程中，其实随着城市基础设施的不断变化升级，相对应的产业也是在不断升级的，同时相对应的人口档次也在不断的升级，而这就是城市化的精髓——

城市和在它里面的人口的产能其实是相配套的，也就是说，越是发达的城市，在其中居住的行业，以及其相对应的人口的赚钱效率就越是高，否则是无法承受城市的高昂成本的，迟早都会被城市榨干青春和劳动力，最后落得一身伤病，还是两手空空，从哪里来，回哪里去。

举个最典型的例子，赚钱效率最高的行业是政-治，因为政-治和权-利可以直接分配资源，而无需通过其他中间环节，因此政-治中心往往也是一个国家的中心，也是房价最高的地方，比如北-京。赚钱效率第二高的就是金融，金融行业的本质正常来说是‘信用’和‘杠杆’，但就我来看，其实是筹码传递的类似庞氏效应的游戏，最典型的就是p2p——

如前所述，房地产这个东西它之所以会飞快的被炒起来，是有其历史背景和原因的，房地产这个行业之所以在过去十几年里那么火热，房价一路飞涨，它最大的历史背景就是中国历史上最大的一次城市化浪潮，那么当这个浪潮开始逐渐接近尾声的时候，房价理所当然不会像过去那样，只要是房子就会涨价，而是会进行显著的分化，北上广深，强二线城市，以及之下的地方的房价将会成为冰火两重天，一部分继续上涨，涨到绝大多数人永远都买不起，而一些则开始绵绵阴跌之路，伴随阴跌的同时是人口的大量外流。之前说过，人类城市化的进程就是人口聚集的进程，随着城市化程度的继续加深，中国绝大部分人口将居住在十几个超级大都市里，而一些农村乡镇，或者一些三四线以下的城市，由于居住在里面的人口为了更好的就业谋求发展等原因，大量迁移到更大的城市生活，于是那些小地方将变得越来越荒凉，最终会因为过于荒芜而被废弃，最后行-政单位被取消，村落和小县城就会这样从地图上消失。

本质来说，一个东西的价格是涨还是跌，主要就是跟它的供求关系有直接关系，如果这个东西有无数人追捧，都哭着喊着买，并且供不应求，那么这个东西的价格一定是居高不下的，相反的，如果一个东西人人都厌恶，避之不及，那么这个东西的价格一定是一落千丈的，其实这么来看，一个城市的价格——也就是这个城市的土地和房产的价格——运行的规律跟一个lv包包，或者菜市场里的一把青菜是相同的。

一个城市的土地如果供大于求了，也就是造的房子大于打算买的人的数量了，那自然房价就会越来越低，比如东北三省和一些不太发达的三四线至十八线小城市，就是因为本身经济就不行，所以当地的人口，尤其是大学毕业的年轻人不断流出，去更好的大城市里买房定居，而人口规模的不断减少，反过来更加让当地企业招不到好的人才，并且消费需求不高，地方经济更加差，那么人口就会继续流出，最终会造成这些地方彻底空心化，变得荒芜。另外还有一种情况，就是虽然地方经济是不错，但是当地政府供应的土地太多了，那么即使有很多人去买房子，但是政府一造就是几万套房，总得来说还是供大于求，所以房价也高不上去，这种情况最典型的城市就是中部的重庆、成都这两个城市。

不知道你有没有去过成都，这个城市不但城市地形非常奇妙，整座城市是层层叠叠起来的，并且整个城市的供地面积非常大，其中就有个在别的城市看不到的奇景，就是它一个新建的小区居然能有几千上万套的房子，这是一个什么概念你知道吗？在杭州这种城市，新建的小高层楼盘里，体量比较小的楼盘一般也就十幢十来幢房子，哪怕就算一幢有十多层，那整个小区也就千把来套房子，也就是说成都重庆建一个小区，顶杭州建好几个小区，就这种政-策，你说房价能涨吗？尤其是重庆，重庆的房价控制的好，在全国也是有名的，其实它的根本手段就是大量供应土地，人为造成大量库存，只要房屋库存数量大于人口流入数量，那就意味着有些楼盘没那么畅销，肯定就卖不上价了。

而另外一个相反的例子就是北京、上海，北京上海由于全国各地的人都在不断涌入，人口总数迅速膨胀，已经超过城市运营的负荷极限了，因此上峰三番五次的表示要严控人口规模，而控制人口规模最好的办法就是户-口政策和房屋限购政策，另外最严厉的北京还有一个更狠的绝招，就是不卖地，这也就意味着北京以后不会再出现新楼了，只会在原有基础上翻新——这是什么概念你们明白吗？北京不卖地，和全国各地依然源源不断涌入北京的人口，这是无比尖锐的一对矛盾，在这种剧烈的供需矛盾下，哪怕全国房价都腰斩，北京房价也依然会蒸蒸日上。

我上面说了这么多，就是想告诉你，一座城市的房价是和人口流入流出，还有土地供应多不多有直接关系的，但其中土地供应的问题政府是可以根据情况调整的，唯独人口问题是无法控制的。可以这么说，从2000年开始的这场，全国范围内的旷日持久的房地产暴涨黄金期，它的最大的历史背景就是因为商品房这个东西从无到有，从少到多，全面覆盖到全国的这样一个城市化的过程，最开始是因为每个地方大家都没有现在这种洋气高档的高层小区房，所以每个地方有钱的人们都会买，后买的人看见先买的人住得好也都买，进而推动房价变得更高，因此过去的十几年房地产是一个普涨的现象，不管你买哪个城市的房子，只要买的早，多多少少都会享受到房屋涨价带来的资产增值，只是赚多赚少的问题。

然而随着城市化这个过程的不断深入，现在不管是北上广深这样的国际大都市，还是某个不知名的小县城，早就已经全部满满当当的盖满了大房子，甚至还出现了比如鄂尔多斯这种成片成片没人住的‘鬼城’的现象，其实这就是一个明显的信号，意味着房地产已经过了普涨的时代，开始了显著的分化，而造成分化的最根本原因就是——中国的城市化进程已经过半，大家在本地，该买房的都已经买的差不多了，这种第一次置业的需求已经大幅降低，再也无法支撑本地房价跟过去一样长期上涨了，但是同时，由于产业的调整，不同城市之间的经济实力差距的越来越大，那么就跟民工进城潮一样，经济落后城市里的人开始大规模的在发达城市买房落户，进行了城际间的迁徙，于是城市之间也开始了两极分化，发达的越发达，落后的越落后，同理，发达的城市房价还有上涨的空间，而落后的城市将会越来越衰败，这就是房地产未来的趋势——

可以这么说，人类要文明，要经济发展，必然要城市化，城市化的本质就是将人口聚集起来，以提高人的生产效率，经济发展的本质就是生产效率的提高，而人口总数是有上限的，当人口不断聚集的时候，必然会有地方变得不断荒芜，没人就没有经济活动，也就没有企业会去办厂办公司，那就没有就业岗位，没就业就没有收入，没收入就没有消费，第三产业就更加发展不起来，因此没有人口的地方，不管房子盖得多大多豪华，始终是荒野，那就谈不上房价这个问题了。

现在你总能理解，为什么那么多三四线的人，明明手里有好几套房，还要卖了去买一二线发达城市的房子吧？这就是因为这些人根据上述逻辑，预见到了未来，预见到如果自己不卖的话，可能随着时间推移，这些房子的价格会一路阴跌，成交价格会越来越低，那自己辛苦大半辈子赚的资产不就缩水了吗？但如果卖了这些房子，买入一二线城市的房子，虽然可能三四套变一套，但是一二线的房子还能涨，资产总体是继续增值的，况且大城市就业机会多，大企业也多，哪怕从为了孩子的发展考虑，也会优先考虑在大城市置业，谋求下一辈更高的起点和更好的发展，因此在我看来，卖出差的资产，买入优质资产，是种很好的投资选择。

好了，我给你大致说完了房地产的发展历史和现状，那么接下来就要给你讲讲城市和住在里面的人，是如何相互进行选择的了，其实我认为是个非常现实的问题，因为像你和我这样的普通人从学校毕业，踏入社会以后必然会面对这样的人生重大选择问题，我就给你讲讲城市这个东西是怎么运作的。